واگذاری یا فروش

مراحل 1 و 3 در قالب عقد بیع و مرحله 2 در چارچوب عقد اجاره انجام می گیرد. درنتیجه اجاره به شرط تملیک را می توان تلفیقی از دو عقد بیع و اجاره دانست. اجاره در لغت به معنای پاداش عمل اجرت و مزد و در اصطلاح عبارتست از تملیک منفعت معلوم به عوض معلوم. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره و عوض را مال الاجاره می نامند. لذا انجام اجاره به شرط تملیک عمدتاً مستلزم آن است که موجر بر مال مورد اجاره تملک یافته و قدرت تسلیم آن به مستاجر را داشته باشد و در عین حال عین مستاجره با استیفاءمنفعت از آن، باقی بماند.

کاربرد عقد اجاره به شرط تملیک

بانکها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، به عنوان موجر، مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک نمایند. بنابراین بانکها منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول مورد نظر را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهند.

ویژگیهای عقد اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک عقدی است لازم که در آن طرفین ملزم هستند که تعهدات خود را طبق قرارداد انجام دهند وحق فسخ قرارداد را ندارند مگر در موارد خیارات و یا وجود شرط ضمن عقد که در آن  اختیار فسخ قرارداد برای یک و یا هر دو طرف پیش بینی شده باشد.

اجاره به شرط تملیک از تسهیلات میان مدت و بلند مدت بانکها بوده که جهت گسترش امور تولیدی ، خدماتی و مسکن کاربرد دارد .

مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال موضوع معامله تجاوز نماید و انجام این معاملات در مورد اموالی که طول عمر مفید آنها کمتر ازدو سال باشد برای بانکها مجاز نمی باشد .

در اجاره به شرط تملیک، مستاجر نقش امین را ایفاء نموده و ضامن تلف شدن مورد اجاره نخواهد بود. مگر در صورت تفریط و تعدی و یا در صورتی که ضمن عقد ،شرط ضمان برای مستاجر منظور شده باشد.

در اجاره به شرط تملیک می توان هر شرطی را که مخالف ماهیت و مقتضای عقد و نیز مغایر شرع مقدس اسلام نباشد و در صورتی که مورد قبول و رضایت طرفین باشد ،در قرارداد منظور نمود. اهم شرایط ضمن عقد که علاوه بر شرط ضمان و شرط اختیار فسخ برای بانک طبق قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین نامه و دستورالعملهای اجرایی مربوط توسط بانکها در قراردادهای اجاره به شرط تملیک منظور می­شود، عبارتند از :

الف- شرط مباشرت: یعنی اینکه مستاجر راساً در استیفاء منافع از عین مستاجره (مگر در مواردی قهری و اضطراری به تشخیص بانک) مباشرت نماید.

 ب- شرط بیمه : بدین ترتیب که در طول مدت اجاره ، عین مستاجره به هزینه مستاجر به نفع موجر بیمه شود.

ج- شرط نگهداری و کاربرد صحیح اموال: پرداخت هرگونه هزینه تعمیرات ، عدم ایجاد هرگونه تغییر ، پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض متعلقه.

بانکها فقط به عنوان موجر و منحصراً بنابر درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود ،اموال منقول ، و غیرمنقول را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می دهند. خرید اموالی که به تشخیص بانک مصرف انحصاری و یا محدود داشته و یا بر اثر نصب و بهره برداری ، استفاده مجدد از آن مقرون به صرفه نباشد مجاز نخواهد بود مگر در صورت اخذ تامینات اضافی .

در اجاره به شرط تملیک، چون مالکیت مورد اجاره تا پایان مدت قرارداد و پرداخت کلیه مال الاجاره همچنان به نام بانک بوده و به مستاجر منتقل نمی گردد و بانک از بازگشت منابع اطمینان کامل دارد لذا اخذ وثیقه یا تضمین اضافی خصوصاًَ در مورد اموال غیرمنقول ضرورتی ندارد.

پیش پرداخت اجاره به شرط تملیک

به منظور حسن اجرای تعهدات مستاجر ، بانکها مکلفند قبل از انعقاد قرارداد حداقل 20% از قیمت تمام شده اموال موضوع اجاره به شرط تملیک را بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت اجاره پیش دریافت نمایند که این مبلغ می باید در محاسبه سود از قیمت تمام شده کسر گردد.

منبع : انستیتو بانکداران خاورمیانه