چرا که درایران وحتی درجهان مسکن به عنوان مهمترین دارائی خانوار به حساب می آید وسهم بزرگی ازسبد دارائی و سرمایه گذاری خانواده راتشکیل میدهد . مسکن کالائی است که جانشین ندارد وغیر منقول است وغیرقابل واردکردن از دیگر کشورهاست . درکل عوامل موثر برعرضه وتقاضا عوامل بیرونی و عوامل درونی است .

عوامل بیرونی : بازار طلا و بازار بورس اوراق بهادار وسیاست های مسکن مهر و هدفمندی یارانه ها و طرح تحول اقتصادی است

عوامل درونی : جمعیت و نرخ سود بانکی و نرخ تورم و نرخ ارز و قیمت مصالح ساختمانی و تسهیلات بانکی و خانه های خالی و پروانه های ساختمانی صادرشده و شاخص اعتماد متقاضی است

اما عوامل داخلی بسیارموثربر عرضه وتقاضا :

جمعیت : بارشد و انفجار جمعیت که در سالهای 60 تا 70 در ایران انجام شد در ابتدای امسال حدود 8.8 میلیون نفر در میانگین سن 27 سال هستند و از آنجا که میانگین سن ازدواج بین 24 تا 30 سالگی است به راحتی می توان فهمید (( تقاضا )) در حدود 4.3 میلیون مسکن تا دوسال آینده فشار بالائی بر این بازار وارد خواهد کرد و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بسیار محسوس می باشد. ضمنا ما تقاضای کنونی مسکن را که در حدود 3.5 میلیون خانوار است را نادیده تلقی کردیم

سود بانکی در ایران : عدم تعادل نرخ سود بانکی با نرخ تورم در ایران بر هر فردی پوشیده نیست . زیرا نرخ تورم 32 سال گذشته 22 درصد بوده و نرخ بانکی میانگین 16 درصد . و این نیز نشان از حرکت سرمایه های راکد به سمت بازارهای مسکن و طلاست چراکه در سیاست درست نقدینگی راکد را به سمت بانکها هدایت می کند و در نتیجه پائین آمدن نرخ تورم و گردش بیشتر چرخهای اقتصادی از مزایای آن است .

تورم : این شاخص هم باعث کاهش شدید قدرت خرید مردم می شود و هم کاهش ارزش پول که دیدگاه مردم وسرمایه داران را خواه نا خواه بازهم به سمت بازارهای طلا ومسکن سوق میدهد. که بانک مرکزی در آخرین اعلام نرخ تورم ایران رقم حدود 15 درصد را اعلام می کند

نرخ بیکاری : اما دولت و مردم هم تمایل بالائی برای رونق دوباره بازار مسکن دارند ازآن جهت که دولت فقط خواهان پائین آوردن نرخ بیکاری است و مردم هم که چه شغلی بهتر از بازار مسکن برای آنها که تجربه 25 ساله این بازار حاکی از ثروتمندشدن عده زیادی است که مدیون این بازار هستند

ارز : افزایش نرخ ارز در ایران به تجربه نشان از جهشی روانی در سال بعد در بازار مسکن داشته و از آنجا که سیاست های یک بام و دو هوای بانک مرکزی که باعث نوسانات زیادی در دلار و پوند و یورو بوده نشانه هایی از رشد قیمت بازار مسکن تااواخر سال را دارد

مصالح ساختمانی : بهترین گزینه مانیتور کردن سهام شرکتهای فولاد و سیمان در سازمان بورس و اوراق بهادار است که بعد از طرح تحول اقتصادی در این شرکتها علاوه بر جهش قیمت سهام آنها سود آنها نیز روندی افزایشی را شروع کرده که این نشانه ها حاکی از بالا رفتن نرخ مصالح و درنتیجه تاثیر مثبت بر قیمت بازار مسکن دارد. علاوه بر این افزایش قیمت فولاد ومس در سطح جهان نیز نشان از بالا رفتن قیمت آنها در ایران را دارد

تسهیلات بانکها : قیمت مسکن در کشور بسیار بالاتر از وام های پرداختی بانکهاست. و چنانچه وعده دولت در مورد افزایش وام های مسکن نیز محقق شود بازهم نمیتوان انتظار اثر گذاری منفی بر بازار مسکن را داشت چون که همچنان فشار تقاضا شاخص قدرتمندی است که بلاخره خواهد توانست قیمت را به سمت مثبت جابجا کند

خانه های خالی از سکنه : در حدود 800 هزار خانه خالی از سکنه برآورد شده است که بازهم در قیاس با تقاضا بسیار ناچیز به نظر می رسد

پروانه های صادرشده : هرچه تقاضا برای صدور مجوز بالاتر باشد در سال بعد نشان از جهش قیمت داریم . روند صدور پروانه تا آخر سال 87 که بازار رونق بالائی داشت صعودی بود و تا پائیز 88 این محور رو به سمت پائین حرکت کرد اما از شش ماهه دوم سال پیش تا کنون بنا به اعلام سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور حدود 14.7 درصد رشد را تجربه کرده

اعتماد متقاضی : هم اکنون که بازار از آرامشی خاص تبعیت می کند و گه گاه که تمایل به صعود مجدد را لمس می کند تقاضای مصرفی مسکن به تدریج احساس می کند حباب در حال پاک شدن است و نیز تورم که درحال گسترش و تفکر متقاضیان به سمت مسکن در حال پیش روی است

(( اما روش تشخیص حباب در مسکن ))

کافی است اختلاف بین رشد 7 درصدی قیمت مسکن از اول امسال را با رشد 22 درصدی اجاره بها را باهم بسنجید ویا شاخص حقوق یک روز کارگر ساختمانی را با رشد تولید کنندگان مصالح

تحلیل تکنیکال بازار مسکن

در مسکن چنانچه رشد قیمت را از حدود سال 68 تا کنون داشته باشید این بازار دوران طلائی خود را هر 3 سال سپری کرده

وچنانچه با این سناریو منتظر باشیم پایان امسال می بایست جهش قیمت دوباره شروع شود البته مسکن مهر را هم به عنوان رقیبی جدی نباید نادیده گرفت زیرا شاید بتواند مقطعی بازار را در کف قیمت نگه دارد

در ادامه به مسکن مهر خواهیم پرداخت

اما نمودار کلی این بازار همیشه درحال صعود در پائین ترین حد خود قرار دارد و نشانه ها از هدفگذاری به سمت لولهای 161.8 و سپس 261.8 فیبوناچی(( محاسبات ریاضی)) دارد و این نیز خود اهرم قدرتمندی است برای جهش بالاتر قیمتهاست

عوامل تاثیرگذار خارجی :

نفت :بزرگترین عامل افزایش قیمت مسکن و بالاترین منبع درآمد کشور نفت است که همانگونه که در سال های 84و85 قیمت نفت بالا رفت و در سالهای 86 و 87  اثر آن بر بازار مسکن به صورت حباب قابل مشاهده بود . افزایش نرخ نفت منجربه بالا رفتن درآمدهای ایران و بالارفتن حجم نقدینگی می شود که بعد از یکسال نشان از تحرکاتی در مسکن قابل مشاهده خواهد بود و دقیقا بازهم در امسال که هم اکنون قیمت نفت 96 دلار است تاریخ در حال تکرار است

سیاست های دولت دهم : بزرگترین گام دولت جهت کنترل قیمت بازار مسکن که مسکن مهر است تا کنون 1 میلیون متقاضی داشته که درحال افزایش است و تا کنون فقط 123 هزار واحد تحویل شده . ظرفیت ساخت سالانه 250 هزار واحد است که بازهم با (( تقاضا )) برابر نیست

هدفمندی یارانه ها : قیمت حامل های انرژی واقعی شد. به دلیل تورم ایجاد شده وافزایش هزینه اقلام مصرفی در بودجه خانوار پس اندازها و تقاضاهای مصرفی مسکن که نقش زیادی در صعود قیمت دارند کاهش یافت اماافزایش قیمت مصالح و افزایش دستمزدکارگر پس از افزایش سطح عمومی قیمت ها شده و گویا خود مزید بر علت است

طلا : این بازار همیشه سرشار از هیجان و سودآوری بوده و رقیب خوبی برای مسکن است اما عدم علم وآگاهی افراد در این بازار و همچنین نوظهور بودن بازار معاملات آتی سکه در بورس کالا بازهم نمیتوان خطر جدی برای بازار مسکن تلقی کرد

بورس اوراق بهادار : این دماسنج اقتصادی ایران برای برخی افراد حرفه ای و نیمه حرفه ای که با علم وارد می شوند تا 100 درصد سود را به ارمغان آورده اما تاثیر پذیری سیاسی این بازار و وجود ریسک بالا برای تازه واردان و نا آشنایان نیز نمیتواند رقیب جانداری حداقل تا چند سال دیگر باشد

کشاورزی : متاسفانه شاخص های این بخش بسیار بحرانی است که دلایل مختلفی همچون نوسانات ارز و هدفمندی یارانه ها و کاهش ذخایر آب زیرزمینی این شاخص را پر ریسک و کم بازده کرده

مسکن دیگرکشورها :  دبی همچنان بر لبه تیغ راه می رود . و بنا به تحلیل کارشناسان اقتصادی دنیا سالها به طول می کشد جهت جذب و رونق سرمایه گذاری مسکن در این کشور

ارز :  بازهم باید دید سیاست جدید بانک مرکزی در مورد ارز چیست ؟ ثبات قیمتها یا هیجان کاذب                                                                                                      

اما نتیجه : در تحلیل های بنیادی و تکنیکی کاهش بیشتر قطعا منتفی است و گویا تا آخر سال تحرکات بسیار ریزی را شاهد خواهیم بود . اما رشد روانی بازار بسته به جلب اعتماد تقاضای مصرف مسکن خواهد بود که این مهم امری زمان بر است . از طرفی تقاضای سرمایه گذاری نیز بعد آن وارد خواهد شد که سونامی بازار مسکن ایران شکل و سرعت بگیرد و گویا تا اواخر سال این نشانه ها قابل دریافت باشد بدیهی است هر تحرک سیاسی و یا اقتصادی باعث شتاب ویا کندی این حرکات در مارکت مسکن خواهد شد.

منبع : گروه تحلیلگران بازارهای مالی و سرمایه